Cristina de Alfonso, 3º ELU
La Ley de Vivienda es el tema político de las últimas semanas. Está suscitando un intenso debate en relación al sector inmobiliario, al introducir disposiciones que inciden directamente en los derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos en el ámbito del alquiler, así como en otros aspectos relativos a la adquisición de inmuebles, los grandes tenedores o los procedimientos de desahucio, entre otros asuntos. Hoy, me gustaría arrojar un poco de luz sobre las últimas novedades de esta cuestión, el impacto que está generando y, en definitiva, dar mi opinión sobre el asunto.
- ¿Qué sucede con la entrada en vigor?
La ley en cuestión fue sometida a aprobación por el Congreso de los Diputados el pasado jueves 27 de abril con 176 votos a favor, 167 en contra y una abstención por parte del diputado de BNG, Néstor Rego. Los votos a favor por parte de los socios habituales del Gobierno de coalición, ERC, EH Bildu y Más País. En contra, PP, Vox, Cs, Junts, PDeCat y PNV.
Tras haber obtenido el respaldo de la mayoría absoluta en la Cámara Baja (Congreso), la ley se encuentra pendiente de votación en el Senado. La Presidencia del Senado ha acordado concluir con la tramitación de la ley, a la espera del informe final, que será publicado en la web del Senado, y de la sesión de votación, en la Cámara Alta (Senado), programada para el miércoles 17 de mayo, en la cual se prevé que el texto sea aprobado definitivamente.
Una vez finalizado el proceso de tramitación de la Ley de Vivienda, esta será sancionada y promulgada por el Rey, para posteriormente ser publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE), donde se podrá consultar en su totalidad el texto final y articulado de la ley.
Tras años de negociaciones y con las elecciones del 28-M a la vuelta de la esquina, el Gobierno ha desbloqueado finalmente esta medida con la clara intención de aprobarla antes de esa fecha, de cara a unos resultados más favorables en las urnas.
- ¿Qué medidas introduce la ley?
No quería dejar de comentar una cuestión muy debatida a raíz de esta ley: el problema de la okupación. Simplemente, recalcar que verdaderamente se trata de un problema real y grave -pese a que hay quienes lo niegan- pues el año pasado se cerró con cerca de 17.000 okupaciones.
Concretamente, la nueva ley marca que todo desalojo, tras autorización judicial deberá tener un “día y hora fijados”, algo que en la práctica ya se llevaba a cabo, pero que ahora será obligatorio.
Otra novedad introducida por la ley es que el procedimiento para el desalojo se dilatará inevitablemente varios meses hasta su consumación en función de distintos factores:
A) Que el propietario de la vivienda ‘okupada’ sea gran tenedor, es decir, persona física o jurídica con diez o más inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o bien sea poseedor de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.
En este caso, si la persona que ocupa la casa la tiene como vivienda habitual y se encuentra en “situación de vulnerabilidad económica”, se procederá a una mediación con la comunidad autónoma, donde esté el inmueble, como árbitro. Bajo este supuesto, la autoridad pública tendrá que alcanzar un acuerdo entre las partes y, si no es posible, la CC.AA. deberá aportar una solución habitacional a la persona o familia vulnerable antes de la interposición de la demanda de ocupación. El supuesto objetivo de dicha intermediación es proteger a esas personas o familias vulnerables y darles una alternativa.
Respecto a esto, me pregunto qué tipo de conciliación es realmente posible en esa desigualdad contractual y de poder entre el propietario y, por ejemplo, una familia que no puede pagar. Además, sin criterios claros y bien definidos en la norma para esa mediación, delegar todo el procedimiento en la voluntad de las CC.AA. puede acarrear una desigualdad de tratamiento entre regiones.
La norma establece que debe ser el propietario quien acredite que se da la situación de “vulnerabilidad económica”, teniendo que aportar esa información a través de una declaración responsable o un documento de los servicios sociales.
Personalmente no comprendo esta medida, que genera una situación notoriamente complicada, pues implica que el gran tenedor (y el demandante) consiga datos personales del demandado. Y eso, siempre teniendo en cuenta el “previo consentimiento” de la persona ocupante de la vivienda.
En resumen, para presentar una demanda y conseguir el desalojo, el gran tenedor debe demostrar cuántas propiedades posee y proporcionar un certificado de servicios sociales que compruebe si el inquilino o el ocupante ilegal utiliza la propiedad como residencia habitual y se encuentra en situación de vulnerabilidad. A continuación, se iniciará un proceso de mediación, lo que significa que los plazos se prolongarán significativamente, siempre que se cumplan estos requisitos. Según los expertos, este proceso podría demorarse hasta dos años.
B) La situación es diferente para los pequeños propietarios, quienes solo deben demostrar que poseen menos de diez inmuebles y que la vivienda ocupada es el hogar habitual del inquilino o el ocupante ilegal. Una vez que se presente la demanda, la justicia notificará a los ocupantes que tienen un plazo de cinco días para presentar cualquier documento que demuestre que residen allí de forma regular. Si los okupas no se han ido antes de la fecha acordada para el desalojo, las fuerzas y cuerpos de seguridad del Estado actuarán en consecuencia. En caso de que el juez determine que los ocupantes utilizan la propiedad como su vivienda habitual y sean considerados personas o familias vulnerables, el proceso de ejecución se suspenderá por dos meses si el propietario es una persona física, y por cuatro meses si es una persona jurídica, para permitir que la administración les brinde una alternativa.
Asimismo, es preciso puntualizar otras modificaciones igual de controvertidas, enunciadas en este proyecto de ley que no pueden ser ignoradas, pues pueden ser contrarias al derecho constitucional enunciado en el artículo 33 de la Constitución, la propiedad privada. Todas estas medidas, tienen como fin último garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada, derecho constitucionalmente protegido en el artículo 47. Por ello, conviene referenciar el artículo 348 CC que indica que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en la ley. Las modificaciones son las siguientes:
Tope de precios para alquileres ya firmados:
La ley introduce un límite para los contratos de arrendamiento en vigor, según el cual el precio máximo podrá aumentar en un 2% durante el presente año y en un 3% durante el próximo. Además, se establecerá un índice para determinar los límites de incremento a partir del año 2025.
En lo que respecta a las viviendas desocupadas, la ley contempla la posibilidad de que los ayuntamientos impongan un recargo de hasta el 150% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que grava dichas propiedades. Anteriormente, cuando se suscribía un contrato de alquiler, el propietario tenía derecho a aumentar la renta una vez al año de acuerdo con el incremento experimentado por el Índice de Precios al Consumo (IPC). Sin embargo, dado que la inflación se encuentra en niveles sin precedentes, este índice ha dejado de ser considerado idóneo debido al riesgo de generar aumentos significativos en las rentas.
Control de precios para pequeños y grandes propietarios:
Los propietarios de viviendas situadas en zonas tensionadas no estarán autorizados a incrementar el precio de alquiler de sus pisos, independientemente de si se encuentran actualmente alquilados o no. De acuerdo con el anteproyecto vigente, cada Comunidad Autónoma tiene la facultad de establecer un límite al precio de alquiler en las zonas de tensión, aplicándose esta medida a las propiedades pertenecientes a grandes propietarios con personalidad jurídica. Sin embargo, debido a la inseguridad jurídica que podría derivarse de esta nueva regulación, es posible que numerosos propietarios opten por retirar sus viviendas del mercado. Esta disminución en la oferta resultaría en un efecto contrario al pretendido, es decir, un encarecimiento de los alquileres.
Bajada del umbral de la definición de “gran propietario”:
El acuerdo anterior establecía la definición de gran propietario a partir de 10 pisos en propiedad, pero el nuevo acuerdo baja el umbral a 5 propiedades.
Los propietarios pagarán los gastos de la inmobiliaria
Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado.
Pisos compartidos y alquiler de temporada
La nueva ley también incluye una penalización en el Impuesto de Bienes Inmuebles de hasta el 50% para viviendas vacías que lleven más de dos años desocupadas, y aplicará esos recargos a propietarios de 4 viviendas o más. El texto refundido de la Ley de Haciendas locales permite a los ayuntamientos hacer recargos en el IBI en caso de viviendas desocupadas.
En definitiva, creo que debe encontrarse un equilibrio entre la configuración constitucional del derecho a la propiedad (art. 33 CE), y el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE). Por tanto, habría que buscar un equilibrio razonable entre el deber de respeto del interés patrimonial del arrendador y la función social de la propiedad urbana.
- Algunas conclusiones.
Numerosos expertos han señalado importantes consecuencias: “Desplome de la oferta, precios de la vivienda del alquiler disparados, consolidación del mercado negro, amparo de la ocupación, deterioro de la seguridad jurídica, penalización de la inversión y condena, a la postre, de las clases medias a las que se está haciendo imposible acceder a una vivienda.”
Cabe destacar que, una vez más, el Gobierno ha desoído las reiteradas advertencias de los expertos. Desde el Banco de España y el CGPJ (Consejo General del Poder Judicial) advirtieron que el proyecto tendría el efecto contrario al que pretende, y lo han calificado de “sobrecargado, contradictorio, farragoso, incongruente, innecesario, inoportuno y nocivo”.
En un contexto en el que urge el proceso de recuperación económica, esta medida nos preocupa, parece una ley contraproducente porque introduce unas cargas que harán el acceso a la vivienda más difícil. Asimismo, hace un flaco favor a la seguridad jurídica, pues supone una desprotección para los arrendadores, que inevitablemente serán más exigentes con sus inquilinos y, por tanto, los más perjudicados serán los jóvenes, los trabajadores con empleos inestables y nóminas bajas, las familias con más hijos etc.
Hay que ser conscientes de que la situación económica actual es complicada, pero respecto al acceso a la vivienda creo que existen otras medidas que tradicionalmente han demostrado contribuir a su mejora, como puede ser liberar el suelo que no esté medioambientalmente protegido, ofrecer incentivos y garantías de protección a los propietarios, promover la vivienda social o agilizar los trámites de licencia y obra, medidas que en nada se parecen a las propuestas por Gobierno.
Aunque estos días no sobra tiempo, adjunto el proyecto de ley completo por si alguno quiere juzgar por sí mismo: https://www.congreso.es/public_oficiales/L14/CONG/BOCG/A/BOCG-14-A-89-4.PDF
¡Mucho ánimo con el estudio y suerte en los exámenes a todos!
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